文章来源：http://www.guandian.cn/article/20180123/196731.html

工業地產市場，城市更新背景下的產業升級，投資市場交易表現活躍。深圳，2018年1月22日全球領先的房地產服務上市公司高力國際在深圳四季酒店舉行了2017年深圳房地產市場回顧及2018年展望的媒體分享會。高力國際回顧了2017年深圳寫字樓、工業地產及資本投資市場的熱點并對2018年的行業趨勢做出了展望。深圳甲級寫字樓新增供應達到歷史峰值深圳市2017年錄得自2004年最大量的新增供應，共計104萬平方米（1,120萬平方英尺）。市場同時也顯示出了驚人的吸納能力，至2017年年末，全市平均空置率同比下降3.4%至13.5%，凈吸納量超過一百萬平方米，是過去十年深圳市平均凈吸納量的三倍有余。截至2017年年底，深圳市寫字樓市場的平均租金為230.7人民幣每月每平方米，同比增長9.6%。羅湖區年內平均租金同比上浮8.0%至218人民幣每月每平方米；福田較去年有著顯著的上浮，同比攀升13.7%至268人民幣每月每平方米；南山區的甲級寫字樓的平均租金同比增長3.0%，至175人民幣每月每平方米，前海片區則因部分項目入市一年去化率不理想而出現租金大幅調整的情況。至2017年年底，前海出現部份案例租金下迭至100元每月每平方米以內,導致平均租金為105.9元每月每平方米，同比下滑37.7%。租戶市場中，以科技和金融為深圳市甲級寫字樓租戶的主導產業的局面自2017年下半年開始被打破。我們發現租賃市場已變得日益活躍與多元化。高力國際深圳分公司副董事總經理袁嘉隆指出：愈發多的本土的，以及國際知名的來自房地產、專業服務、先進制造、零售、以及教育行業的租戶因新設立辦公室或業務擴張而對辦公空間產生需求。展望未來,我們相信在粵港澳大灣區的框架和背景下，深圳的經濟將持續迅猛增長。2018年至2021年的新增供應總量將超過600萬平方米。自2018起，新增供應的重心將由福田向南山和前海轉移。深圳甲級寫字樓物業市場即將進入供應過剩時期，新增供應將在未來兩年內達到歷史峰值。與之相應地，甲級寫字樓租賃市場將更有利于租戶。總體而言，我們預測深圳市的甲級寫字樓市場的平均租金會在2018年穩中有升，同比2017或有2%~3%的漲幅；隨后由于2019年大量新增供應，尤其是前海片區的新增供應，全市租金受下行壓力，應有較明顯的降幅。高力國際深圳分公司辦公樓服務副董事周之惠表示：租金在2020年會回升，之后呈平穩上升的趨勢。短期內，羅湖區因區內缺少新增供應，其租金應維持相對穩定。未來三到五年，福田將繼續保持全市最高租金，其租金預計將在2020年突破300元每月每平方米。因為大量新增供應的入市和樓宇品質的整體提升，外加受強勁市場需求的支撐，我們預計南山（除去前海片區）或在2018年年內實現6%以上的租金增長率。隨著春筍的入市，我們可期待2019年內有兩位數的租金增長率。截至2021年，南山租金或將趕超羅湖。前海片區的租金則和基建的完善程度緊密相連。我們預計，在主要地鐵線路于2020年完工和投入使用之前，其租金應維持較低的水平以吸引租戶，維持低空置率。該片區租金或在2020年因11號線延線完工而有大幅度上升。聯合辦公在深圳持續擴張，成熟運營商紛紛入駐。規模型企業首選TEC、雷格斯類商務中心，日后大型聯合辦公運營商入住后或選擇WEWORK等國際性成熟運營商；企業用戶選擇靈活辦公空間的關鍵在于品質。聯合辦公集中南山-科技園，南山-蛇口和福田中心商務區。至于聯合辦公空間的潛在租戶，會有更多的跨行業的創業公司傾向選擇聯合辦公空間。工業地產市場城市更新背景下的產業升級2017年，粵港澳大灣區的資源整合與共享使得深圳有了進行產業升級，轉向以高附加值為主的產業模式的機會；東莞和惠州則可以承接外界需求，尤其是深圳因自身缺乏土地供應而難以規模化增長的物流需求，從而形成了物流意義上的大深圳概念。因而，受益于其充裕的空間，大量即將入市的新增供應，以及相對低廉的租金價格，東莞正日益成為一個充滿機會的物流目的地。深圳市內，我們見證物流園在2017年年內租金同比上浮3%至44.9元每月每平方米。17年年底一個新的物流項目中通百富新現代物流園入市，帶來了165,000平方米的新增供應，并拉動空置率從6.7%上浮至10.2%。工業地產的機會則離不開深圳的城市更新。產業升級催生了許多來自如大數據、先進制造、智能穿備等行業的對定制化和智能化的工業空間的需求。租戶的行業和需求的改變也促使業主通過同經驗豐富的開發商和運營商合作而升級換代其物業狀態，以進一步提升土地使用率，吸引更多的租戶。而一些位于核心區域的產業或由機會將物業改造成以辦公為主的研發基地。在城市更新的主旋律下，許多業主和物業會為了適應市場需求，轉化至更加精細化和定制化的發展路線。華南區產業及工業地產服務董事陳劍鋒指出：作為擁有世界上三個集裝箱吞吐量排名全球前十位的港口城市，以及完善的跨境航運設施的區域，大灣區或將面對因跨境電商迅速擴張的產生的對于倉儲物流方面的需求。盡管缺少物流倉庫的土地供應，深圳的海港和空港仍然具有巨大的發展潛力。深圳在大灣區的物流版圖上仍將扮演至關重要的角色。我們預計未來五年，在深圳僅有約為14萬平方米面積的少量物流的新增供應入市。相應的，物流的空置率也將進一步下調。到2022年，深圳市的物流空置率或維持在5%，而租金則預計有緩慢上升至49元人民幣每月每平方米。城市更新的大環境下，工廠和工業地產將持續轉向更加精細和可持續的發展。位于核心區域的物業或將重新發展成為城市綜合體。投資市場受住宅市場啟發，交易表現活躍2017年上半年因顧忌于頻繁的政府宏觀調控政策對房地產市場的影響，深圳的投資者大多持觀望態而少有行動。自十九大召開并鼓勵長租公寓和租售同權的發展后，市場氣氛開始明朗，新的機遇開始浮現，明確的政策走向刺激鼓舞了投資者的信心。接近2017年年尾，深圳對小型商業公寓（大部分為30-60平方米)的投資，包括核心區域和新興區域，表現活躍。該表現一方面受政府宏觀政策的影響，另一方面則受到外來人才改善型居住需求的支撐。對豪宅的開發和投資有日漸向上之勢。根據胡潤報告廣東省為全國范圍內高凈值人群占比最高的省份。而深圳作為其經濟增長引擎，豪宅在此仍然有著長足的增長空間以滿足高凈值人群的改善型需求。高力國際深圳分公司資本市場及投資服務部高級副董事林楚洲表示：自十九大后，政府進一步明確租售并舉和租售同權作為房地產住宅市場的發展方向，未來將有更多的資本，進入深圳的長租公寓市場。同時，資產證券化快速發展期，為長租公寓市場的長期發展奠定了基礎。在政府宏觀調控政策的指導下，市場環境將愈發趨于穩定與健康。我們在新的一年可以期待前海的進一步發展，粵港澳大灣區資源的進一步整合，以及持續注入新的資本和活力的長租市場。城市更新依然會是深圳市的城市主旋律，而各區政府尋求機會進一步深化產業升級的改革。在深圳的寫字樓市場，開發商開始逐漸轉變其策略，顯示出從散售到整售的轉變的傾向。南山后海總部基地，寫字樓多以政府定向出讓的總部基地和自持為主，而前海片區的基建的完善仍需時日。這使得投資者在上述片區的投資機會受到一定的限制。而蛇口片區和車公廟片區或可提供更多的選擇。展望未來，十三五規劃中城市更新面積預計可達30平方公里；本季度有10個改造面積超過100萬平方米的綜合體項目；其中關內有四個:2個在羅湖區，2兩個在南山區。這些都是未來值得關注的對象。綜合全國考慮，廣東地區尤其是深圳的高凈值人群消費潛力還有待挖掘；中長期豪宅市場或有可發展的市場；受土地供應模式影響，該類項目或將集中在關外地區。基于房住不抄基本基調，長租公寓市場需求潛力巨大。雖然目前市場收益率不夠高，有風險，但這是未來資本進入該市場必須搶占的先機。類REITs發展速度加快，離真正的REIT越來越近，將為大量持有型商業項目提供新的退出通道，從而實現資金的回流和輕資產運營，促進金融和房地產形成良性循環。

關鍵字標籤：商務中心出租